4.3土地增值税会计实务（课件）-《税务会计》同步教学（高教版）

土地增值税 会计实务 土地增值税会计实务 土地增值税纳税人、征税对象和税率 1 土地增值税税收优惠及税额计算 2 土地增值税会计核算 3 土地增值税征收管理 4 【学习目标】 （1）能明确土地增值税的基本原理，能判定哪些业务应缴纳土地增值税。 （2）能根据相关业务资料计算土地增值税。 （3）能进行账务处理。 【思政目标】 （1）增强依法纳税意识和社会责任感。 （2）增强制度自信，激发爱国情怀。 （3）树立严谨的工作作风，培养工匠精神。 （4）深入理解土地增值税相关政策，引导学生深入社会实践、关注现实问题，培育踏踏实实、勤俭节约的职业素养。 山东恒升有限公司2021年6月底转让其自建的位于县城的一栋办公楼，取得含增值税销售收入12000万元(作为产权转移书据的商品房销售合同中价税未分别列明)。山东德胜铁矿有限公司与购买方于2021年6月30日签订商品房销售合同。2011年建造该办公楼时，取得土地使用权所支付的金额为3000万元，发生建造成本4000万元。该办公楼转让时已经计提折旧3200万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8 000万元，成新度折扣率为60%。产权转移书据印花税60000元 。山东恒升有限公司支付给房地产评估机构的评估费用为10万元。城建税及附加571428.57元。山东恒升有限公司不是房地产开发企业，选择简易计税方法缴纳增值税。 【任务要求】 计算应纳的土地增值税，并进行账务处理。 【项目引例-----土地增值税会计核算】 一、土地增值税纳税人、征税对象和税率 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产），取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享 有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为 有利于控制地价，保持经济稳定 概念 作用 是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 （一）纳税人 单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织 个人是指个体经营者和其他个人 一、土地增值税纳税人、征税对象和税率 土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为 （二）征税对象 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品 只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税: 国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有 产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让 取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入 一、土地增值税纳税人、征税对象和税率 做中学1 请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。 （1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税 （2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税 （3）纳税人出租房地产，不征土地增值税 分析 一、土地增值税纳税人、征税对象和税率 （4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。 房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税 房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税 （5）房地产评估增值，不征土地增值税 分析 一、土地增值税纳税人、征税对象和税率 11 （一）计税依据确定 二、土地增值税税收优惠及税额计算 (一）税额计算计税依据 计税依据 转让房地产所取得的增值额 增值额 增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额 12 1.应税收入确定 二、土地增值税税收优惠及税额计算 (一）税额计算计税依据 转让房地产取得的收入是土地使用权所有人、地上建筑物及其附着物的产权所有人将土地使用权、产权转移给他人所取得的全部价款及有关经济利益。 ◆应税收入为不含增值税收入◆免征增值税的，取得的收入不扣减增值税额 13 2.扣除项目金额确定 ——新建项目 二、土地增值税税收优惠及税额计算 (一）税额计算计税依据 ① 取得土地使用权所支付的金额 ◆为取得土地使用权所支付的地价款和按国家有关规定缴纳的相关费用 ◆其中地价款按下列规定确定： 以协议、招标、拍卖等方式取得的，为纳税人实际支付的土地出让金 ◆以行政划拨方式取得的，为按国家规定补缴的土地出让金 ◆以有偿转让方式取得的，为向原土地使用权人实际支付的地价款金额 14 2.扣除项目金额确定 ——新建项目 二、土地增值税税收优惠及税额计算 (一）税额计算计税依据 ② 房地产开发成本。