8.3通过合理控制增值率进行税收筹划（课件）- 《税收基础理论与实务》同步教学（西安电子科技大学）

税收筹划理论与实务 实务篇 第八章 土地增值税的税收筹划 目录 利用征税范围进行税收筹划 利用税收优惠政策进行税收筹划 通过合理控制增值率进行税收筹划 通过合理控制增值率进行税收筹划 PART 03 TAXPLANNING 土地增值税采用的税率是四级超率累进税率，这就说明土地增值额越大，其使用的税率越高，从而应纳税收额就越大。从计算方法上来看，可以知道土地增值额主要与收入和可扣除项目有关，所以通过合理控制增值率来进行筹划，可以从收入与可扣除项目两方面来着手。 一、应税收入的税收筹划 第一层次的税收筹划，是通过合理定价来降低销售收入，从而降低增值额，降低增值率。 第二层次的税收筹划，是通过多次转让降低应税收入，从而实现税收筹划。 第三层次的税收筹划，是通过设立子公司的方式分割应税收入，进行税收筹划。 二、扣除项目的税收筹划 第一层次的税收筹划，是通过最大限度地扩大成本与费用的列支比例来降低增值额，以达到节税的目的。例如，增加合理的装修费用。 第二层次的税收筹划，主要体现在利息费用扣除是否能够分清项目核算，所带来的房地产开发费用扣除比例 (5% 或 10%) 的选择问题。 第三层次的税收筹划，是非房地产开发企业建房销售的，可以通过设立独立房地产开发公司，争取税前加计扣除 20% 的房地产开发费用。通过合理的方法，增加开发成本，增加开发费用扣除基数，从而争取税前扣除项目金额的最大化。 二、扣除项目的税收筹划 甲房地产开发企业开发的一批普通标准住宅，计划销售价格收入为5000 万元，按照税法规定计算的允许扣除的项目金额为 4000 万元 ( 包括加计扣除 20%)。该公司不能按转让房地产项目分摊利息支出，也不能提供金融机构证明，当地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为 10%。请为其进行土地增值税的税收筹划。 二、扣除项目的税收筹划 【案例 8-3】 筹划前： (1) 销售收入 5000 万元。 (2) 扣除项目金额 4000 万元。 (3) 计算转让房地产的增值额 = 5000 - 4000 = 1000 万元。 (4) 计算增值额与扣除项目金额的比率 = × 100% = 25%，适用税率为 30%，速算扣除系数为 0。 (5) 应纳土地增值税 = 1000 × 30% = 300 万元。 二、扣除项目的税收筹划 【案例 8-3】 1000 4000 筹划后： 对房屋进行装修后再销售，预计装修费用 800 万元，装修后的销售价格为 6000 万元。根据规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 (1) 销售收入 6000 万元。 (2) 扣除项目金额 = 4000 + 800 + 800 × 10% + 800 × 20% = 5040 万元。 二、扣除项目的税收筹划 【案例 8-3】 筹划后： (3) 计算转让房地产的增值额 = 6000 - 5040 = 960 万元。 (4) 计算增值额与扣除项目金额的比率 = × 100% = 19.05%。 由于该公司开发的是普通标准住宅且增值额未超过 20%，免征土地增值税。 综上所述，筹划后比筹划前少缴土地增值税 300 万元。 二、扣除项目的税收筹划 【案例 8-3】 960 5040 LOREM IPSUM 甲房地产公司开发一项房地产项目，经审核，该项目为取得土地使用权所支付的金额合计 1200 万元；房地产开发成本 1500 万元；财务费用中按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为 250 万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。预计该项目将取得对外销售收入 5000 万元。 二、扣除项目的税收筹划 【案例 8-4】 LOREM IPSUM 已知该项目所在省规定，房地产开发费用扣除比例为 5%或 10%。该公司增值税采用简易办法征收，征收率为 5%，城市维护建设税税率 7%，教育费附加 3%，不考虑地方教育附加和印花税。请根据上述资料进行土地增值税的税收筹划。 二、扣除项目的税收筹划 【案例 8-4】 方案一：不按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者无法提供金融机构贷款证明。 二、扣除项目的税收筹划 【分析】 (1) 确定转让收入 5000 万元。 (2) 确定转让房地产的扣除项目金额如下： ① 取得土地使用权所支付的金额为 1200 万元； ② 房地产开发成本为 1500 万元； ③ 房地产开发费用 = (1200 + 1500) × 10% = 270 万元； 方案一：不按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者无法提供金融机构贷款证明。 二、扣除项目的税收筹划 【分析】 ④ 与转让房地产有关的税金 = 5000 × 5% × (7% + 3%) = 25 万元； ⑤ 从事房地产开发的加计扣除 = (