8.2利用税收优惠政策进行税收筹划（课件）- 《税收基础理论与实务》同步教学（西安电子科技大学）

税收筹划理论与实务 实务篇 第八章 土地增值税的税收筹划 目录 利用征税范围进行税收筹划 利用税收优惠政策进行税收筹划 通过合理控制增值率进行税收筹划 利用税收优惠政策进行税收筹划 PART 02 TAXPLANNING 一、土地增值税的税收优惠 1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠 (1) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和 20%( 含 20%) 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和 20% 的，应就其全部增值额按规定计税( 包括未超过扣除项目金额 20% 的部分 )。 一、土地增值税的税收优惠 1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠 普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。从 2005 年 6 月 1 日起，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上，单套建筑面积在 120 平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。 一、土地增值税的税收优惠 1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠 各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。各直辖市和省会城市的具体标准要报住建部、财政部、国家税务总局备案。 一、土地增值税的税收优惠 1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠 对纳税人既建普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。 一、土地增值税的税收优惠 1、转让普通标准住宅、安置住房、旧房和公共租赁住房的税收优惠 (2) 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20% 的，免征土地增值税。 改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收 ( 拆迁 ) 补偿协议或棚户区改造合同 ( 协议 ) 中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。 LOREM IPSUM 一、土地增值税的税收优惠 2、国家征收、收回的房地产的税收优惠 (1) 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权。 一、土地增值税的税收优惠 2、国家征收、收回的房地产的税收优惠 (2) 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民 ( 指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害 )，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 一、土地增值税的税收优惠 3、对个人销售住房暂免征收土地增值税 4、2022 年亚运会和亚残运会土地增值税税收优惠政策 为支持筹办杭州 2022 年亚运会和亚残运会及其测试赛，对杭州亚运会组委会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税。该项政策自 2020 年 4 月 9 日起执行。 二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路 第一层次的税收筹划，是利用普通标准住宅增值率临界点进行税收筹划，这种税收筹划需要注意其满足的条件。该筹划思路是土地增值税中普遍存在的筹划思路。 第二层次的税收筹划，是对于自有住房，考虑利用居住时间来进行税收筹划，这种税收筹划主要体现在二手房炒作的过程中。 二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路 第三层次的税收筹划，是利用免税政策来进行税收筹划，主要是使得自己的房产、土地使用权转让尽可能地满足免税政策或不征土地增值税。这种筹划思路关键是要充分理解税收优惠政策的适用条件，例如建造经济适用房、保障性住房等，利用合作建房避免征收土地增值税等。 二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和 20%( 含 20%) 的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和 20% 的，应就其全部增值额按规定计税( 包括未超过扣除项目金额 20% 的部分 )。 1、普通标准住宅优惠政策 二、利用税收优惠政策进行税收筹划的思路 利用税收优惠政策进行税收筹划的思路主要体现在分开核算与合并核算之间的选择上。 当纳税人既从事减免税行为，又从