8.1利用征税范围进行税收筹划（课件）- 《税收基础理论与实务》同步教学（西安电子科技大学）

税收筹划理论与实务 实务篇 第八章 土地增值税的税收筹划 目录 利用征税范围进行税收筹划 利用税收优惠政策进行税收筹划 通过合理控制增值率进行税收筹划 学习要求 1. 掌握如何利用征税范围进行土地增值税的税收筹划； 2. 掌握土地增值税应税收入以及税前扣除项目的税收筹划； 3. 掌握利用税收优惠政策进行土地增值税的税收筹划。 利用征税范围进行税收筹划 PART 01 TAXPLANNING 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税收。 对土地征税，依据税基不同，大致可以分为两大类：一类是财产性质的土地税，它以土地的数量或价值为税基，实行从量计税或从价计税，前者如我国历史上曾开征的田赋和地亩税，后者如地价税等。这类土地税的历史十分悠久，属于原始的直接税或财产税。 另一类是收益性质的土地税，其实质是对土地收益或地租征税。 一、土地增值税的相关法律规定 （一）纳税义务人 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》( 以下简称《土地增值税暂行条例》) 规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 ( 以下简称转让房地产 ) 并取得收入的单位和个人。 一、土地增值税的相关法律规定 （二）征税范围的一般规定 1. 转让国有土地使用权 2. 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 征税范围的一般规定有以下2个： 一、土地增值税的相关法律规定 （二）征税范围的一般规定 1、转让国有土地使用权 国有土地使用权是指土地使用人根据国家法律，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为课税。转让集体所有土地使用权，按现行规定不征税。 转让国有土地使用权，是指土地使用者通过向国家支付土地出让金等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，是土地使用权转让的二级市场。 一、土地增值税的相关法律规定 （二）征税范围的一般规定 1、转让国有土地使用权 国有土地出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税范围之列。 一、土地增值税的相关法律规定 （二）征税范围的一般规定 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。这里所说的附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 简而言之，土地增值税的征收范围是纳税人有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。 一、土地增值税的相关法律规定 （三）征税范围的特殊规定 征税范围的特殊规定有以下10个： 1. 合作建房 2. 房地产交换 3. 房地产抵押 4. 房地产出租 5. 房地产评估增值 一、土地增值税的相关法律规定 （三）征税范围的特殊规定 征税范围的特殊规定有以下10个： 6. 国家收回国有土地使用权、征收地上建筑物及其附着物 7. 房地产的代建房行为 8. 房地产的继承 9. 房地产的赠与 10. 土地使用者转让、抵押或置换土地 一、土地增值税的相关法律规定 （三）征税范围的特殊规定 合作建房有两种情况，一种是对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税； 另一种是建成后转让的，应征土地增值税。 1、合作建房 一、土地增值税的相关法律规定 （三）征税范围的特殊规定 房地产交换，是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于房地产交换行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税征收范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 2、房地产交换 一、土地增值税的相关法律规定 （三）征税范围的特殊规定 房地产抵押，是指房产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移房地产权属的法律行为。 这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属变更，房产的产权所有人、取得土地使用权的土地使用人仍拥有房地产的占有、使用、收益等权利，因此，在抵押期间不征收土地增值税。 3、房地产抵押 一、土地增值税的相关法律规定 （三）征税范围的特殊规定 房地产出租，是指房产的产权所有人、取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。