7.2.1税收法律制度2（课件）《经济法律法规》增值税（高教版第4版）

其他税收法律制度 土地增值税法律制度 》》土地增值税 引入案例 思考 某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开发加计扣除比率为20%。 计算该企业应缴纳的土地增值税。 概念 》》土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 》》土地增值税 本章框架 土地增值税 一、土地增值税 征收制度 纳税人 征税对象和范围 相关征收管理 二、应纳税额 的计算 计税规则 具体规定 三、税收优惠 一、土地增值税征收制度 》》土地增值税 一、土地增值税征收制度 土地增值税 征收制度 纳税人 征税对象和范围 相关征收管理 》》土地增值税 1 纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称 “转让房地产”）并取得收入的单位和个人。 这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者和其他个人。此外， 还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。 》》土地增值税 【例题●多选题】 下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让住房的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 【答案】 答案为B。土地增值税法律制度规定，出租房地产，未发生房产产权、土地 使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开 发公司不是土地增值税的纳税人。 人物 出镜区域 不编辑内容 包括 不包括 2 征税对象和征税范围 》》土地增值税 一般规定 具体包括 是否减免 （1）出让国有土地的行为 免征 （2）转让国有土地使用权的行为 征税 （3）有偿转让的房地产 征税 （4）继承、公益赠与等方式无偿转让的房地产 免征 包括 不包括 2 征税对象和征税范围 》》土地增值税 特殊规定 具体包括 是否减免 一般企业：整体改制、合并、分立、投资、联营；个人及单位在改制重组中以房地产投资入股 不征 上述改制重组各情形中，房产转移任意一方为房地产投资入股 征收 房地产开发企业，将部分开发房产自用或出租 不征 房地产开发企业，代建，收取的收入属于劳务性质，没有发生房地产权属的转移 不征 房地产开发企业，出售或视同出售（如抵债等） 征收 房地产交换，个人互换自有居住用房 不征 房地产交换，一般企业互换 征收 包括 不包括 2 征税对象和征税范围 》》土地增值税 特殊规定 具体包括 是否减免 合作建房，建成后自用 不征 合作建房，建成后转让 征收 出租，未发生产权转移 不征 抵押，抵押期间 不征 抵押，抵押期满“且”发生权属转移 征收 房地产重新评估，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入 不征 土地使用者处置土地使用权 征收 》》土地增值税 【例题●多选题】 【答案】 根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中应征收土地增值税的有（　）。 A.个人出租不动产 B.企业出售不动产 C.企业转让国有土地使用权 D.政府出让国有土地使用权 答案是BC，根据规定，出租和土地使用权出让都是不征税。 人物 出镜区域 不编辑内容 》》土地增值税 土地增值税征收制度 一 3 其他相关征收制度 （1）纳税申报 纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后， 可以定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定。 》》土地增值税 土地增值税征收制度 一 3 其他相关征收制度 （2）纳税清算 要求 适用情形 纳税人“应当”进行土地增值税的清算 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的 主管税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在“