7.2土地增值税（课件）-《税收基础》同步教学（西南财经大学出版社）

第七章 资源税收 第一节 资源税 2 3 1 第二节 土地增值税 第三节 城镇土地使用税 1.掌握资源税的纳税人、征税对象、税目和税额； 2.熟悉资源税的税收优惠和征收管理； 3.熟悉土地增值税的纳税义务人、征税范围、税率、税收优惠； 4.熟悉城镇土地使用税的征税范围、纳税义务人及税率； 5.熟悉城镇土地使用税的税收优惠及征收管理。 知识目标： 资源税 资源税 技能目标 1.掌握资源税应纳税额的计算方法； 2.熟练掌握土地增值税增值额的确定及应纳税额的计算； 3.能够准确计算城镇土地使用税的应纳税额，在实际计税时能够灵活运用相关的税收优惠政策。 一、征收土地增值税的目的 第二节 土地增值税 ② 调节炒买炒卖土地获取的过高的增值收益，保护房地产正当开发者的合法权益 ① 规范土地、房地产交易市场秩序，抑制炒买炒卖房地产获取暴利的投机行为 ③ 维护国家权益。 二、土地增值税的特点 第二节 土地增值税 （5） 实行按次征收 （1） 以转让房地产取得的增值额为征税对象 （2） 征税面比较广 （3） 采用扣除法和评估法计算增值额 （4） 实行超率累进税率 三、征税对象和征税范围 第二节 土地增值税 （2） 土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物的产权的行为征税。 （1） 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地使用权的行为均不征税。 （3） 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 （一） 征税范围的一般规定 第二节 土地增值税 （二） 征税范围的若干具体规定 （1） 以房地产进行投资、联营 （2）合作建房。 具体规定 （3） 企业兼并转让房地产。 （4） 交换房地产。 （8） 国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。 （7） 房地产评估增值。 （6） 房地产出租。 （5） 房地产抵押。 四、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人，包括机关、团体、部队、企业、事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 第二节 土地增值税 五、税率 第二节 土地增值税 级数 增值额与扣除项目金额之比 税率 速算扣除数 1 不超过50%（含）的部分 30% 0% 2 超过50%～100%（含）的部分 40% 5% 3 超过100%～200%（含）的部分 50% 15% 4 超过200%的部分 60% 35% 土地增值税四级超率累进税率表 六、计税依据 第二节 土地增值税 地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。即： 土地增值额＝转让房地产收入－法定扣除项目金额 （一） 收入额的确定 纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 对纳税人取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入；对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确认其价值后折算成货币收入；取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折算成人民币，然后据以计算土地增值税税额。 第二节 土地增值税 第二节 土地增值税 1 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 2 3 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 4 5 财政部确定的其他扣除项目 6 旧房及建筑物的评估价格 （二） 准予扣除项目的规定 第二节 土地增值税 土地增值税的应纳税额，一般情况下按纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累进税率计算。利用速算扣除系数，其计算公式如下： 增值额＝转让房地产收入－法定扣除项目金额 （一） 土地增值税应纳税额的一般计算方法 七、 应纳税额的计算 第二节 土地增值税 （二） 出售旧房应纳税额的计算方法 对于出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再计算应纳税额。 第二节 土地增值税 （三） 特殊销售方式应纳税额的计算方法 分次转让应纳税额＝分次转让土地增值额×适用税率－分次转让扣除额×速算扣除系数 1. 分批分块转让时应纳税额的计算 每次应纳税额＝土地增值税总额×每笔预收款 ÷总销售价款 2. 预售方式下的应纳税额计算 八、 征收管理 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，