3.4.4房地产开发企业的成本核算（课件）-《成本会计》同步教学（北京理工大学出版社）

项目四 其他行业成本核算 任务1 商品流通企业的成本核算 任务2 旅游餐饮企业的成本核算 任务3 交通运输企业的成本核算 任务4 房地产开发企业的成本核算 任务4 房地产开发企业的成本核算 房地产开发企业就是从事房地产开发与经营的企业。它的主要业务 有土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施开发、公共 配套设施开发和代建工程开发等。房地产开发企业的经营有如下特点。 (1)开发经营的计划性。企业的经营业务严格控制在国家计划之 内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业 的建设计划、销售计划进行开发经营。 (2)开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部作为商品进入市 场销售。 (3)开发经营业务的复杂性。经营内容复杂，涉及面广，经济往来 对象多。 下一页 返回 任务4 房地产开发企业的成本核算 (4)开发建设周期长，投资数额大。开发产品的周期少则一年、多则 数年才能完成，每一个阶段都需要投入大量资金。 (5)经营风险大。开发产品单价高，建设周期长，负债经营程度高， 不确定因素多，一旦决策失败，将造成大量开发产品积压，使 企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 一、房地产开发企业成本核算的特点 1.成本核算对象 房地产开发企业应根据其开发项目的特点及实际情况确定成本核算 对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意 改变，更不能相互混淆。具体来说，房地产开发企业成本核算对象有以下几种情况。 上一页 下一页 返回 任务4 房地产开发企业的成本核算 (1)一般的开发项目，可以以每一独立编制的概算或施工图预算所列 单项工程作为成本核算对象。 (2)同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间 相近、由同一施工单位施工的，可以合并为一个成本核算对象。 (3)对于规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需 要，按开发项目的一定区域或部分，划分成若干个分部开发项 目，然后以分部开发项目作为成本核算对象。 2.成本核算期 房地产开发企业一般以开发产品的开发周期为成本计算期。 3.成本核算项目 上一页 下一页 返回 任务4 房地产开发企业的成本核算 房地产开发产品在核算上其成本项目一般可分为土地征用及拆迁补 偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费 和开发间接费等。 (1)土地征用及拆迁补偿费，指房地产开发时征用土地所发生的各 项费用，包括土地出让金、耕地占用费、劳动力安置费、拆迁补偿费 及其他征用土地而发生的费用。 (2)前期工程费，指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、项目可行性研究费、勘察设计费、各项临时工程(临时 水、临时电、临时路等)费用、政府代收代缴的各项费用等。 (3)基础设施费，指开发项目在开发过程中发生的各项基础性设施费 用。 上一页 下一页 返回 任务4 房地产开发企业的成本核算 基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、 供电设施、供气设施、通信设施、照明设施和绿化等，这些设施发生 的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 (4)建筑安装工程费，指房地产开发项目在开发过程中发生的各种建 筑安装费用，包括企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程 费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 (5)公共配套设施费，指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用。如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等发生的支出。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。 上一页 下一页 返回 任务4 房地产开发企业的成本核算 (6)开发间接费，指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管 理开发项目而发生的各项费用支出，包括职工薪酬、办公费和差 旅费等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此核 算，应通过“管理费用”账户核算。 目前我国房地产开发企业经营管理规模、经营范围、经营方式等各 不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地土地地面 的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发;而有 些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到“一七通一平”才算完成土地开发等。所以，每一开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。 上一页 下一页 返回 任务4 房地产开发企业的成本核算 二、成本核算账户的设置 为核算房地产开发企业在土地开发、房屋开发、城市