8.2 房地产开发企业的成本核算（课件）-《成本会计》同步教学（北京理工大学出版社）

第8章 其他行业的成本核算 8.1 施工企业的成本核算 8.2 房地产开发企业的成本核算 8.3 交通运输企业的成本核算 8.4 农业企业成本核算 8.5 旅游餐饮服务企业成本核算 8.6 商品流通企业的成本核算 8.2 房地产开发企业的成本核算 一、房地产开发企业成本的内容 房地产开发成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发成本按其对象，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本等四种。 下一页 返回 8.2 房地产开发企业的成本核算 1.土地开发成本 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。 2.房屋开发成本 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 上一页 下一页 返回 8.2 房地产开发企业的成本核算 3.配套设施开发成本 配套设施开发成本是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本 代建工程开发成本它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。 上一页 下一页 返回 8.2 房地产开发企业的成本核算 二、房地产开发工程成本项目 房地产开发企业为了了解开发费用在开发过程中的具体用途，在组织成本核算时，还应该根据房地产开发工程成本的内容按照经济用途进行分类，划分成若干个项目，这些项目称为成本项目。房地产开发企业的成本项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。 1.土地征用及拆迁补偿费 它是指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用(如耕地占用税)。 上一页 下一页 返回 8.2 房地产开发企业的成本核算 2.前期工程费 它是指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。 3.基础设施费 它是指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化(包括排污、排洪、环卫)等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 上一页 下一页 返回 8.2 房地产开发企业的成本核算 4.建筑安装工程费 它是指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。 5.配套设施费 它是指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。 6.开发间接费 它是指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。 上一页 下一页 返回 8.2 房地产开发企业的成本核算 三、房地产开发企业成本核算的特点 (一)房地产开发企业成本核算应设置的主要账户 为核算企业在土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中发生的各项费用，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户: 1.“开发成本”账户 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 2.“开发间接费”账户 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 上一页 下一页 返回 8.2 房地产开发企业的成本核算 (二)房地产开发企业成本计算程序 1.确定成本核算对象 房地产开发企业为核算开发成本，必须首先确定成本核算对象。 2.归集开发产品费用 (1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计人各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分