9 投资性房地（课件）- 《财务会计》同步教学（电工版·2019）

《财务会计》 投资性房地产 投资性房地产概述 投资性房地产概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 2 投资性房地产特征 3 投资性房地产是一种经营活动 01 4 投资性房地产是一种经营活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 5 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 02 6 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货(已建完工商品房)的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。 7 投资性房地产范围 1.已出租的土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 3.已出租的建筑物 8 已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以缴纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 对于以经营租赁方式租人再转租给其他单位的土地使用权．不能?悔之确认为投资性房地产。 9 持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局(董事会或类似机构)做出书面决议明确继续持有这部分土地使用权待其增值后转让以赚取增值收益。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 10 已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 企业在判断和确认已出租的建筑物时，需要注意： （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 11 投资性房地产计量模式 12 成本模式 01 13 成本模式 在成本模式下，投资性房地产的后续计量与固定资产或无形资产一致，也需要计提折旧或摊销、计提资产减值准备等。但投资性房产转让属于其他业务，不是营业外收支。 14 公允价值模式 02 15 公允价值模式 在公允价值模式下，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 16 谢谢观看 17 《财务会计》 投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 外购投资性房地产采用公允价值模式计量 在采用公允价值模式计量时，外购的投资性房地产也应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本的确定与采用成本模式计量的投资性房地产一致。企业应当在“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细账户，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产—成本”账户。 借：投资性房地产—成本 应交税费—应交增值税（进项税额）